Инвестициии и квартиры от инвесторов. Все, что в хотели знать

Для начала, что такое инвестиции в недвижимость?

Это покупка недвижимости с целью получения прибыли. Прибыль можно получить со сдачи квартиру в аренду или от продажи приобретенной квартиры. Тему аренды мы затрагивать не будем, давайте поговорим о перепродаже.

Стоит ли покупать квартиры для перепродажи?

Конечно, да! Но при условии правильного выбора объекта, а вот это уже сложнее и выбор лучше предоставить профессионалам. Я сейчас не буду углубляться в подробности того как именно нужно выбирать предложение для инвестиций, но хочу озвучить несколько основных тезисов:

• Лучше всего для перепродажи подходят квартиры на этапе строительства, в идеальном случае 0 этап цен, когда стройка еще даже не началась.

• Лучше всего для перепродажи подходят проекты в районах, которые активно развиваются (например Паяллар, Авсаллар и пр.)

• Все стройки дорожают в процессе строительства, но далеко не все стройки подходят для быстрой и выгодной перепродажи, наоборот, инвестиционный интерес имеют единицы из сотен проектов.

• Квартиры можно перепродавать до фактического окончания строительства и не обязательно оформлять на себя свидетельство о праве собственности - ТАПУ (далее - ТАПУ)

• Вторичка в 90% случаев не подходит для перепродажи.

На последнем пункте хочу остановится подробнее. Иногда у меня случаются диалоги такого характера:

• Хочу купить готовую квартиру для перепродажи.
   
• Готовое жилье не очень подходит для перепродажи, особенно если дом постарше, давайте рассмотрим стройку.
   
• Нет, стройку я однозначно не рассматриваю, это рискованно, нужно готовое.
   
• Так вот как раз таки там, где присутствует доля риска, там и есть выгода. Покупатель соглашается пойти на определенный риск и покупает не квартиру, а обещание квартиры у застройщика, но зато при этом он получает возможность платить в рассрочку без % и получает более низкую цену. Низкая цена при покупке дает возможность поставить адекватную цену в будущем для перепродажи, соответственно значительно повышает шансы выгодно продать квартиру в дальнейшем. Кто не рискует, тот не пьет шампанского.
   
• Тогда найдите мне горящее предложение, вот кому – то надо будет продать срочно, я и куплю, я никуда не спешу, деньги вот готовы, найдите, я сразу дам залог.
   
• Ну надо же, гениальное решение, как же раньше до такого никто не додумался, хотя, погодите, на самом деле додумались. Половина нашего города также додумалась до такого решения. Сектор недвижимости является одним из популярнейших секторов в нашем регионе. Мы живем в городе риелторов, здесь в одном доме на первом этаже может располагаться 2 – 3 агентства недвижимости подряд, стеночка к стеночке. Это слишком сладкий пирог, чтобы не попробовать от него откусить, потому здесь только ленивый не попробует продать Вам квартиру.

Где бы Вы ни обмолвились о Вашем желании купить квартиру, сразу вокруг абсолютно случайно материализуется от одного до нескольких человек, у которых абсолютно случайно есть связи в каких-то строительных компаниях и тд. Вплоть до официантов, гидов и хамамщиков – все стараются продавать недвижимость. Плюс к этому армия наших соотечественников, которые только переехали и неожиданно стали специалистами по недвижимости в фейсбуке, инстаграме и на прочих площадках. Конечно же, здесь будет процветать практика перекупщиков. Людей с готовыми деньгами, желающих купить что – то ГОРЯЩЕЕ здесь сотни, и обычно они не просто ждут предложений, они сами их  ищут по всем возможным каналам.

Потому поверьте, самые горящие предложения перехватываются буквально в первый час. Не будет объявлений в интернете, если цена хорошая, перекупщик заберет квартиру сразу. Если же мы будем в первых рядах среди тех, кто узнал о выгодном предложении, поверьте, мы же эту квартиру и купим. Потому горячих и срочных предложений по вторичке можно не ждать.

Выходит, для перепродажи выгодно покупать правильно выбранные проекты на этапе строительства.

Ольга, сколько можно заработать?

Если Вы хотите купить и продать быстро, возможно даже не до конца выплатив всю рассрочку и закрыв ее уже с продажи своей квартиры, то прибыль составит от 10 до 20% от стоимости квартиры. Для пассивного дохода это довольно хорошие цифры, а какие депозитные ставки например в банке? Явно меньше. Конечно, если учесть, что за последний год цены на недвижимость росли скачками, то да, в нынешних реалиях те, кто покупал квартиры в середине или начале 2021 года сейчас уже удвоили свой капитал.

Но опять же, чтобы быстро реализовать квартиру нужно чтобы цена отличалась от цен застройщика, от рыночной стоимости, чтобы у будущего покупателя был стимул купить именно Вашу квартиру. Потому если у застройщика квартиры подорожали вдвое, то надо чтобы Ваша продажная стоимость была в полтора раза больше  начальной, а не в 2, как у застройщика. Конечно, если спешить Вам некуда можно ставить подороже, с запасом так сказать и ждать пока Ваша клюнет. Ведь на каждый товар свой покупатель.

Необходимо ли платить налоги после перепродажи?

На сегодняшний сделки проводятся таким образом, что никаких налогов инвестор не платит. ТАПУ он на себя чаще всего не оформляет, соответственно с точки зрения налоговой он ничего не покупал и не продавал. Даже если ТАПУ было оформлено, налог накладывается на сумму прибыли, то есть разницу между кадастровой стоимостью в ТАПУ при покупке и при продаже. Этой разницы, скорее всего, не будет, или она будет минимальной, соответственно, и не на что накладывать налог.

Как проходит перепродажа?

Передать права по договору на другого человека новый договор с застройщиком невозможно, ни один застрощик на такие условия не пойдет, ведь получается он продает квартиру дважды, это подсудное дело. Потому у инвестора будет договор с застройщиком, а у Покупателя с Инвестором. К договору прикладывается заявление от Инвестора, что он соглашается передать все свои права на квартиру Покупателю, оформить ТАПУ на Покупателя, и не будет в дальнейшем иметь к застройщику никаких претензий. Инвестор платит застройщику, Покупатель инвестору.

Являясь третьей стороной договора Ataberk Estate как агентство гарантирует чистоту сделки для обеих сторон.

Итак, стоит ли инвестировать и как это лучше всего сделать, мы рассмотрели, давайте перейдем к другой стороне вопроса, стоит ли покупать квартиры от инвестора?

Очень часто клиенты как только узнают о том, что квартира от инвестора категорически отказываются от предложения. Кто – то из-за недоверия, кто-то от того, что цена уже явно не первая. Кому – то сложно смириться с тем, что на этой квартире уже кто-то заработал. И все таки есть ли смысл покупать квартиры от инвестора?

В обычных условиях, когда рынок стабилен цена от начала до окончания стройки растет максимум на 25%, получается, что купить квартиру на нулевом этапе строительства выгоднее, чем уже готовую от инвестора. Но часто бывает, что покупатель хочет готовую новую квартиру, от застройщика уже предложений не осталось, и тогда имеет смысл приобрести квартиру у инвестора, да она будет дороже, чем стройка, но зато готовая.

Но я думаю все мы понимаем что сейчас, в середине 2022 года, рынок недвижимости далеко не обычен и не стабилен. Весь мир лихорадит, сначала 2 года коронавируса, затем ситуация в Украине. Уровень инфляции вырос, стройматериалы, бензин, электричество, вода подорожали больше чем вдвое. Да что говорить, все продукты подорожали, все подорожало. Соответственно, и себестоимость строительства совсем другая.

Еще год назад Застройщик мог предоставить прайс лист начальной стоимостью от 45 тыс евро  (зависит от района,  конечно). Теперь аналогичные проекты выходят на рынок с начальной стоимостью 89 – 95 тысяч евро. Дешевле не получается, тогда проще вообще и не начинать стройку. И не ясно сколько еще продлится эта лихорадка, дешевле уже не станет, это очевидно, никто в минус работать не станет. Соответственно в худшем случае просто строить станут меньше, если спрос упадет.

Вернемся к нашим инвестициям. При таких условиях  будет ли выгодно покупать квартиры от инвестора?

Зависит от аппетитов инвестора, но в общем и целом очень даже выгодно.

Рассмотрим на примере:

• В 2021 инвестор приобрел квартиру на 0 этапе строительства, скажем, за 45 тыс евро.
   
• К 2022 у застройщика квартир либо не осталось, либо остались, но на верхних этажах и уже от 70-ти тыс евро как минимум, новые стройки такого же типа выходят уже по цене от 75 тыс евро, а то и больше (на сегодняшний день в популярных районах таких как Авсаллар и Махмутлар дешевле 85 тыс евро я стартовых цен уже не вижу).

Соответственно, если инвестор выставит свою квартиру даже за 55-65 тыс евро, это уже будет выгодно для него и ниже цены застройщика. Выгодно ли для Вас приобрести такую квартиру? Я думаю ответ очевиден. Да, на ней уже заработали, да на 0 этапе она была дешевле, но есть ли  возможность купить по ТАКОЙ цене сейчас? Нет, и не будет. Пока не будет изобретена машина времени, такие квартиры от инвестора  покупать будет реально выгоднее, опять же таки, при том условии, что аппетиты инвестора не превышают цены застройщика.

Что я хочу сейчас донести до Вас. Да в обычных условиях покупать на 0 этапе от застройщика выгоднее. Но сейчас мы живем в такое интересное время, что инвестор может предложить лучшую цену.

Приведу пример из практики:

Клиент хочет приобрести выгодно квартиру на этапе строительства в Махмутларе в жилом комплексе  с полной инфраструктурой. Ему нравятся такие предложения как Green Ocean, старт цены на сегодняшний день от 124 тыс евро, при этом строительство будет продолжаться в течение 2 лет. В это время у нас появляется на продаже квартира от инвестора в ALBIMO LOFT, готовая квартира в комплексе такого же уровня и даже ближе к морю за 95 тыс евро. Я предлагаю ее Клиенту, но он отказывается потому, что это готовое предложение, а он хочет именно стройку, чтобы она подорожала за время строительства. Так вот же готовая уже сейчас дешевле, за те же два года она тоже подорожает еще больше на фоне новых цен. Но шаблон клиента следующий, цена уже не первая, на ней уже не заработать.

В нынешних условиях это ошибочное мнение и упущенная возможность.

Какие все таки минусы у покупки от инвестора?

• Продавцом будет выступать физическое лицо, потому сложнее будет с денежными переводами и меньшую сумму получится перевести банковским переводом.
   
• Возможно оформление ТАПУ займет больше времени, так как застройщик потребует дополнительные бумаги и заявления от инвестора.
   
• У юридического лица покупать, конечно, спокойнее, чем у физического лица. Все более официально. Хотя по сути договор такой – же.
   
• Скорее всего в предложении от инвестора не будет рассрочки, или сроки рассрочки будут меньше и первоначальный взнос больше.

Плюсы, я думаю, очевидны, это, конечно, цена и возможность приобрести квартиру в желаемом жилом комплексе, продажи в котором уже закрыты застройщиком.

Ну и напоследок самый популярный вопрос от инвесторов, а не получится ли, что мы сейчас покупаем на пике цены и потом придется продавать еще дешевле?

Конечно гарантий дать никто не может, мы не знаем что будет дальше. Но в одном мы уверены, дешевле точно не станет, так как рост цены спровоцирован не спросом, а именно подорожанием себестоимости. Потому по крайне мере в минусе Инвестор точно не останется. А уж размеры потенциального заработка зависят от того стабилизируется ли рынок или нас ждут новые скачки цены! 

Вот несколько примеров по ценам на недвижимость от инвестора и застройщика:

Это только несколько примеров, по запросу есть предложения в таких проектах как:

https://www.ataberkestate.com/turkey/alanya/avsallar/apartments/id5842

https://www.ataberkestate.com/turkey/alanya/mahmutlar/apartments/id5803

https://www.ataberkestate.com/turkey/alanya/center/apartments/id5438

https://www.ataberkestate.com/turkey/alanya/payallar/apartments/id5249

https://www.ataberkestate.com/turkey/alanya/center/apartments/id5096

Друзья, надеемся вам был полезен наш разговор об инвестициях в турецкую недвижимость в условиях нынешней реальности. 

Хотим напомнить вам также, что мы всегда готовы ответить на интересующие вас вопросы!