Итоги продаж недвижимости в Турции за 2024. Статистика, анализ, перспективы рынка в 2025 году

Экономика Турции в 2024-2025 годах

В 2024 году экономика Турции столкнулась с рядом вызовов. После разрушительных землетрясений и напряженных президентских выборов 2023 года, в 2024-м экономическая ситуация оставалась сложной. Рост ВВП замедлился: с 11,4% в 2021 году до 5,5% в 2022-м и до 2,1% к концу третьего квартала 2024 года. Инфляция, достигнув пика в 85% в октябре 2022 года, снизилась до 47% к концу 2024-го. Ключевая ставка Центробанка была повышена до 50% в марте 2024 года и оставалась на этом уровне до конца года. Турецкая лира продолжила обесцениваться: с 29,4 до 35,1 лиры за доллар в течение 2024 года.

Прогнозы для экономики Турции на 2025 год указывают на умеренный рост и постепенное снижение инфляции. Согласно среднесрочной экономической программе правительства, ожидается, что в 2025 году экономика вырастет на 4,5%. Однако некоторые аналитики прогнозируют более скромный рост на уровне 3%

Инфляция, которая достигала пиковых значений в предыдущие годы, демонстрирует тенденцию к снижению. По данным Центрального банка Турции, к концу 2025 года инфляция может снизиться до 27,05%

Цены на недвижимость Турции

С момента начала пандемии Турция продемонстрировала рекордные темпы роста цен на недвижимость по сравнению с другими странами в  мире — и это касается не только лиры. Например, к январю 2023 года стоимость жилья в национальной валюте увеличилась на 153%. В районах, популярных среди иностранных покупателей, недвижимость за 2022 год подорожала в долларах и евро на 50–70%.

Согласно данным Endeksa, в 2023 году средняя стоимость жилья в Турции выросла на 84%, впервые превысив три миллиона турецких лир, что тогда соответствовало примерно $100 тыс.

Однако эти цифры не учитывают уровень инфляции. В 2024 номинальный рост цен в лирах продолжился, но с поправкой на инфляцию произошло реальное снижение. Так, по состоянию на ноябрь индекс цен на жильё за год увеличился на 29,4%, но с учётом инфляции фактически снизился на 12%.

На данном графике вы можете увидеть номинальный и реальный рост (снижение). Реальный показатель учитывает уровень инфляции.

Но стоит понимать, что статистика иногда  может показывать необъективные данные, т.к. кадастровая стоимость недвижимости, например,  на побережье значительно снижена и не отображает полный анализ цен.

Комментарий  руководителя отдела продаж компании Ataberk Estate:

В связи с тем, что продажи иностранцам в Турции в 2024 году уменьшились, в курортных городах, например, таких как Алания, где половина сделок была с иностранцами, на вторичном рынке мы наблюдаем снижение цен. Больше всего вариантов по очень заманчивым ценам появляется в Авсалларе и Махмутларе, так как эти районы активно застраивались последние три года, а после их закрытия для ВНЖ спрос изменился. Соответственно, конкуренция между собственниками и инвесторами высокая, поэтому, чтобы быстро продать, приходится снижать цену.

Однако если посмотреть на топ-комплексы, популярные локации или первую линию, то собственники не торопятся снижать цену. И даже если мы говорим о снижении цены на вторичке, это не означает продажу в убыток.

Небольшой пример: сейчас продаем квартиру в Тосмуре в элитном комплексе 1+1 за 130 тыс. евро. Это срочная продажа. Собственник купил квартиру в 2019 году за 98 тыс. евро. Да, на пике можно было продать за 150-170 тыс. евро, но сейчас он срочно снизил цену, и квартира сразу ушла за эту сумму. Как видите, даже при снижении цены продажа остается прибыльной. Поэтому на вторичном рынке все зависит от собственника: кто-то готов снижать цену, и покупатель может выхватить выгодный вариант, а кто-то предпочитает ждать.

А вот застройщики на очень большой дисконт в цене идти не готовы, так как себестоимость строительства повышается, но они могут предложить интересные бонусы:

• Почти все строительные компании увеличили срок рассрочки, есть рассрочка на готовое жилье.
• Многие застройщики предлагают пакеты под гражданство, гарантию аренды, а также систему trade-in, когда с доплатой можно поменять свою квартиру на новую.

Такой ситуацией стоит пользоваться — сейчас можно получить хорошие условия как у застройщиков, так и на вторичном рынке. Например, этим активно пользуются местные граждане.

Думаю, такая ситуация сохранится недолго. Последние два месяца мы наблюдаем увеличение запросов и активности иностранных покупателей. Учитывая, что новых проектов сейчас практически не появляется (застройщики завершают ранее начатые проекты), рынок недвижимости в ближайшие месяцы может заметно измениться в сторону уменьшения срочных продаж по низким ценам.

Спрос на недвижимость Турции 2024-2025 

В 2024 году в Турции было продано 1 478 025 жилых объектов.

Продажи недвижимости в Турции в 2024 году выросли на 20,6% по сравнению с 2023 годом, достигнув 1 478 025 единиц. Больше всего сделок купли-продажи было зарегистрировано в следующих городах: Стамбул – 239 213, Анкара – 134 046, Измир – 80 398.

Рост внутреннего спроса в отрасли объясняют отложенным спросом и уменьшением привлекательности депозитов на фоне снижения ключевой ставки.

Интерес зарубежных покупателей к недвижимости в Турции

В 2024 году иностранцам было продано 23 781 жилое помещение.

Наибольшее количество продаж иностранцам  в 2024 году было зафиксировано в следующих городах:

Стамбул – 8 416 объектов,

Анталья – 8 223 объекта,

Мерсин – 2 112 объектов.

В 2024 году больше всего недвижимости было продано гражданам следующих стран:

Россия – 4 867 объектов,

Иран – 2 166 объектов,

Украина – 1 631 объект.

На графике ниже представлены продажи недвижимости в Турции иностранцам по годам. Жёлтым цветом выделены годы, в которых продажи выросли по сравнению с предыдущим годом.

В 2024 году доля иностранных покупателей недвижимости в Турции снизилась до  1,6% , ранее это было 3-5%, т.е. как видно доля иностранцев в приеципе, не большая по сравнения с общим количеством сделок на внутреннем рынке. И если продажи иностранцам в целом в 2024 году снизились на 32% то на  внутреннем рынке наоборот, мы видим увеличение на 20% .

В 2024 году спрос на турецкую недвижимость среди иностранцев снизился. Главная причина – потеря доверия инвесторов. Массовые отказы в выдаче туристического ВНЖ отпугнули многих покупателей, а ограничения на краткосрочную аренду сделали инвестиции менее прибыльными.

Тем не менее, несмотря на снижение спроса, определенная категория покупателей продолжает рассматривать Турцию как привлекательное направление. Большая часть нынешних запросов связана с приобретением недвижимости у моря для собственного проживания или долгосрочной аренды. Для некоторых инвесторов покупка недвижимости остается способом сохранить капитал, учитывая нестабильность национальных валют в ряде стран. В условиях неопределенности они рассматривают недвижимость как актив, который при необходимости можно продать за твердую валюту.

ВНЖ и гражданство Турции

Покупка недвижимости в Турции предоставляет возможность получения вида на жительство (ВНЖ) и гражданства.

Программа получения гражданства через инвестиции: для участия необходимо приобрести жилую недвижимость у гражданина Турции с кадастровой стоимостью от $400 тыс. Эта программа остается популярной не только среди русскоязычных покупателей – с 2017 года ей воспользовались около 40 тысяч человек, что принесло стране $15 млрд.

В 2025 году возможны корректировки этих условий, но программа продолжит привлекать иностранных покупателей.

Для оформления ВНЖ в Турции необходимо приобрести недвижимости по кадастровой стоимости от 200 тыс дол в открытых для получения внж районах. Напомним, некоторые районы Турции где доля зарегистрированных иностранцев превышает 20%, закрыты для получения ВНЖ.   

Инвестиции в недвижимость в Турции

Несмотря на охлаждение интереса иностранных инвесторов в  2024 году в связи с колебаниями на рынке и новыми законом  по аренде, недвижимость в Турции остается выгодным активом для вложений. В 2024 году средняя доходность от инвестиций составила 7 % годовых.

Перспективные направления для инвесторов в 2025 году по мнению руководителя отдела продаж компании Ataberk Estate:

1. Недвижимость на вторичном рынке по срочной продаже при стоимости ниже рыночной. Это продажа от собственника или инвестора который успел приобрести недвижимость до сильного скачка цен, т.е. до 2022 -2023 гг и даже сейчас сильно демпингуя, не продает в минус, но его предложение самое выгодное по цене. Такие варианты интересны местным инвесторам, перекупщикам, и часто продаются за очень короткое время.
2. Это предложение от  надежного застройщика с рассрочкой , все варианты чаще всего уже и подходят для краткосрочной аренды. Иногда не сразу можно оценить преимущество этого варианта, т.к. цена тут будет выше вторички, но со временем вы можете получить хорошую прибыль  за счет того, что новых проектов застройщики не так много начинают строить  и предложений готовых новых квартир, например, уже через 2-3 года будет намного меньше чем сейчас.  В таких проектах большим преимуществом является возможность сдавать легально квартиры в краткосрочную аренду и получать доход.
3. Также надежным вложением, приносящим прибыль инвестору, является покупка коммерческой недвижимости в крупных мегаполисах (Стамбул, Мерсин) и курортных городах

Сколько может принести аренда в Турции

По сравнению с пиком цен и значительным повышением арендных ставок в 2022-2023 годах, в 2024 году темпы повышения арендных ставок снизились.

Немного статистики:

Средняя стоимость аренды недвижимости в Турции – 20 542 лиры (552 евро)

Средний показатель срока возврата инвестиций – 13 лет.

На карте ниже представлены регионы Турции с самыми высокими и низкими показателями арендных ставок (по данным портала Endeksa).

Как видно, самые высокие арендные ставки в Стамбуле и курортных регионах Турции.

В курортных городах недвижимость может принести хороший доход за счет сдачи в туристическую (краткосрочную аренду), доход в валюте от которой может быть около 10% в год при этом есть возможность пользоваться в свободное время своей недвижимостью. При покупке недвижимости для сдачи в краткосрочную аренду, стоит учитывать тот фактор, что не все дома и комплексы в Турции подходят для туристической аренды, и на сдачу в краткосрочную аренду необходимо получать лицензию.

Как купить недвижимость в Турции в 2025 году

Ещё в первой половине 2024 года многие покупатели  активно использовали swift-переводы. Сейчас такие сделки стали редкостью. Перевести деньги через банк теперь крайне сложно: либо необходимо платить высокую комиссию, либо предоставлять внушительный пакет дополнительных документов.

Тем не менее, турецкие агентства и застройщики предлагают различные альтернативы. Среди наиболее распространённых способов оплаты сейчас выделяют:

• переводы в криптовалюте;
• расчёты через представителей компаний в разных странах и городах (наличный расчёт);
• денежные переводы через системы, такие как «Золотая корона» (с ограничениями по сумме)

Компания Ataberk estate при покупке недвижимости в Турции гарантирует безопасность ваших финансовых операций и предоставляет полное юридическое сопровождение сделки.

Рынок недвижимости Турции в 2025 году: прогноз 

В 2025 году нет предпосылок для снижения цен:
Во-первых, активный внутренний рынок.
Во-вторых, дальнейший рост себестоимости строительства.
В-третьих, уменьшение предложений новостроек, но это будет более ощутимо в 2026 году, так как пока застройщики достраивают предыдущие проекты, но новых начинают очень мало.

Соответственно, предложений станет меньше, и ситуация снова изменится с рынка покупателя на рынок продавца.

Преимущества Турции никто не отменял, и по сравнению со многими конкурентами она продолжает занимать выигрышные позиции по многим параметрам:
– процедуре оформления,
– стоимости жизни,
– географическому расположению,
– климату, экологии и т. д.

Стоит ли сейчас инвестировать в недвижимость в Турции?

Во-первых,  инвестиции именно в недвижимость сейчас наиболее актуальны в связи с ростом мировой инфляции.
Во-вторых, вот  несколько данных относительно Турции:
– Рост ВВП Турции за 20 лет составил 250%.
– Население увеличилось примерно на 19 миллионов человек, что эквивалентно росту на 28,8% за 20 лет.
– За последние 20 лет объем прямых иностранных инвестиций (ПИИ) в Турцию вырос в 17 раз.
– Число туристов, посетивших Турцию за два десятилетия, увеличилось более чем втрое.
– Коммунальные услуги, налоги на недвижимость и обслуживание жилья в Турции относительно дешевы по сравнению с Европой.

Эти и другие факторы подтверждают устойчивую привлекательность Турции даже в условиях глобальных экономических вызовов.