Сегодня мы хотим обсудить тему , которая к сожалению, стала сейчас наболевшей - это задержки в строительстве. Такие понятия как «недострой» , «брошенные стройки» и тд - не совсем актуальные слова для турецкого рынка недвижимости особенно для курортных зон.
3 года назад строительных компании сдавали обьекты не в срок, а раньше срока. И действительно, с задержками по строительству никто не сталкивался.
2 года назад (2021 -2022 г) ситуация на рынке в целом очень сильно изменилась, и я думаю, если вы приобрели недвижимость и следите за рынком, вы это видите:
- Во-первых, очень сильно повысились цены на недвижимость и в первую очередь, из-за сильного удорожания себестоимости строительства. Причем это удорожание себестоимости в валютном коэффициенте не только в лировом.
- Во-вторых, начиная с периода пандемии уже начались сбои в логистике и поставках. Хоть турецкие строительные компании и используют много материалов местного производства но это не касается всего. Много также импортных материалов.
Увеличение спроса, который мы наблюдали в 2021 и особенно в 2022 году увеличило и количество предложений, получено огромное количество разрешений на строительство новых обьектов. Например, в Алании в 2022 году получено 3007 разрешений на строительство - это в 2 раза больше чем в 2021. Соответственно, производственные мощности по изготовлению стройматериалов не смогли так быстро среагировать на увеличение спроса.
И, конечно, землетрясение зимой этого года усугубило ситуацию еще более: очень много всего направлено на восстановление пострадавших регионов - это и рабочая сила и стройматериалы.
Соответственно, сейчас мы бы обозначили две проблемы:
1. Это задержка по стройкам, которые уже были начаты год или полтора назад. Это задержка и по строительству объекта в целом и задержки с выдачей искана (это акт о вводе дома в эксплуатацию)
2. проблема - это задержки на некоторых объектах по выдаче разрешения на строительство (yapı ruhsatı) и, соответственно, задержка начала строительства.
Особенно если мы коснемся первой проблемы, то она затронула 90% строительных компаний. Нельзя сказать, что проблема именно в какой-то определенной строительной компании. Мы наблюдали задержки даже у лидеров рынка и самых крупных застройщиков на побережье. Ни в коем случае мы не говорим что - это недострой и так далее, задержка может быть и небольшой (месяц или два), а может быть и больше в зависимости от проекта.
Строительные компании столкнулись с риском, который они не предугадали, продавая недвижимость на первоначальном этапе по таким ценам, которые через год или полтора уже даже не покроют себестоимость строительства, не говоря уже о прибыли застройщика. При этом у покупателя стоимость его квартиры в стройке, даже не сданной в эксплуатацию, выросла в разы. На рынке появилась ситуация, когда строительные компании объявили о том, что необходимо будет доплачивать за квартиру или они будут аннулировать сделку. Понятное дело, аннулирование сделки не выгодно в первую очередь покупателю. Наша компания максимально отстаивает интересы покупателя, чтобы таких инцидентов не было.
В контракте есть пункт о компенсации и штрафных санкций от строительных компаний. Ни одна строительная компания сейчас в данной ситуации рынка не выплачивает никакие компенсации, опять же, им выгоднее аннулировать сделку и продать эту недвижимость по более высокой цене, которая как минимум им покроет себестоимость строительства в сегодняшних условиях. Это также прописано и в самом контракте в пункте о штрафных санкциях относительно форс-мажорных обстоятельств, которые на самом деле не зависят от действий строительных компаний и, опять же, которые коснулись всего рынка в целом, а не определенного застройщика.
Т.е. у покупателя относительно штрафных санкций есть два выбора:
- ждать окончания строительства , по опыту скажем что хоть с опозданием, но проекты доводят к финальному завершению.
- или обратиться к адвокату. Чтобы обращаться к адвокату по компенсации вы должны быть полноправным владельцем , т.е. выплатить недвижимость и получить тапу.
По закону Турецкой Республики строительные компании получают разрешение на строительство , которое называется yapı ruhsatı - в течении двух лет после получения разрешения строительная компания должна начать строительство и в течении 5 лет сдать объект. При этом в контракте прописываются сроки сдачи объекта. Ссылка на закон:
https://www.mevzuat.gov.tr/MevzuatMetin/1.5.3194-20120516.pdf
3194 sayılı İmar Kanunu’nun 29. maddesi “(1) Yapıya başlama müddeti ruhsat tarihinden itibaren iki yıldır. Bu müddet zarfında yapıya başlanmadığı veya yapıya başlanıp da her ne sebeple olursa olsun, başlama müddetiyle birlikte beş yıl içinde bitirilmediği takdirde verilen ruhsat hükümsüz sayılır.
При несоблюдении сроков только по истечении 5 лет аннулируется разрешение на строительство. До истечения 5 лет, продавец вправе подать в суд на несоблюдение сроков строительства, но суд будет учитывать форс мажорные обстоятельства и причины, которые не позволили строительным компаниям сдать объекты вовремя. К этим причинам относятся: задержки в поставках стройматериалов (не зависящие от строительной компании), землетрясение и, соответственно, восстановление других районов, медленная работа гос. органов и другие обстоятельства.
На нашей практике ни одно дело такое не было выиграно, т.к. суд всегда учитывает эти обстоятельства.
Наша рекомендация - это конечно, ожидать завершения строительства объекта, что и делает сейчас большая часть покупателей.
Второй момент - это задержка в выдаче искана - акта о вводе дома в эксплуатацию. Т.е. вот уже построенный и готовый дом, но, к сожалению, искан в процессе получения. В большинстве случаев такая задержка на 95% связана именно с медленной работой гос. учреждений в том числе беледие (мерии). Строительные компании по несколько месяцев бывает ждут от мерии каждой подписи, которая необходима на этом документе. И, к сожалению, эта именно проблема актуальна более всего для Алании чем для других городов.
Эти задержки связаны с разрешительными документами, и тут не справляется муниципалитет. Почему не справляется? Потому что город очень быстро вырос и уже превышает темпы многих региональных центров.
А штат муниципалитета Алании выделен на провинциальный город, а не на областной центр. И этот штат не справляется с обработкой такого количества запросов. Поэтому происходят задержки и с выдачей разрешений и также с исканами.
Надеемся, что осенью Алания станет областным центром и многие проблемы решатся.
И относительно третьей проблемы: задержки на получение разрешения на строительство, тут также чаще всего ситуация связана с гос. структурами, их медленной работой и нюансами по проекту.
Наиболее частая причина - это утверждение проекта по высоте. Есть случаи, например, сейчас у нас по одному проекту задержка, т.к. до этого на участке был 4 этажный дом, а сейчас будет 10 этажный, площадь участка это позволяет и, конечно, застройщик ждет разрешения на проект в котором будет в 2 раза больше квартир.
В таких ситуациях застройщики также несут потери, т.к. они продавали по одной цене, а цены на материалы, мин.зарплаты, бензин, электричество выросли. Их прибыль уже снижена.
Все строительные компании заинтересованы как в своевременном начале строительства, так и в своевременной сдачи объекта.
Если вы купили квартиру в проекте, в котором есть задержка по началу строительства, тут также мы бы рекомендовали не выходить инвесторам из проекта и подождать, т.к. стоимость квартир такая, какую они вряд ли бы сейчас смогут найти в аналогичных проектах.
Если вы приобрели квартиру с нашей компанией, то по всем вопросам вы всегда можете обратиться к вашему персональному менеджеру, который будет держать вас в курсе ситуации. И мы надеемся, что и застройщики смогут увеличить темпы по строительству в тех объектах, где идет задержка и гос. органы будут реагировать быстрее на выдачу необходимых документов.
